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有人说未来一线城市房价能涨到二三十万一平方

2021-02-25 11:10 | 来源:濮阳新闻网

  说真话、讲实话、不废话、没套话,让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话。

  虽然说当前一线城市的房价持续下跌之中,但对于有些人讲一线城市的房价未来能涨到二三十万一平米,是完全有可能的,我们可以看到1990年日本房地产市场泡沫破裂的时候,也就是一平米几十万元。


 

  

当前房地产市场

其实时间进入2020年之后,从以前的人抢房变成了房等人,过去闭着眼睛买房就赚钱的时代一去不复返。

 

  当前的房地产市场开启了一铺坑三代的阶段,大部分商铺降价出租无人接手,大部分住宅楼打折销售已成现状。

  据最新数据统计显示上半年我国房地产行业销售排名第一的依然是恒大地产,然而打折销售会最大优惠幅度的也是恒大地产。

  2020年上半年,北京住房租赁交易量同比2019年上半年下降23.13%,较2019年下半年下降25.72%,反映到租金上,6月北京市平均租金为84.4元/平方米,同比下跌5.0%。

  6月北京房源成交周期41.4天,与5月基本持平,虽然从2月开始该周期持续缩短,但仍大幅高于去年32.6天的平均水平。

  二手房价格环比涨幅居首的城市是深圳,环比上涨1.9%,北京、上海、广州分别上涨0.7%、0.4%、0.8%。


 

  

未来一线城市房价走势?

当然通过最新数据统计显示一线城市的房子依然处于上涨之中,但值得关注的是上涨的幅度跟同期相比有所缩减。

 

  二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续14个月相同或回落。

  三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.6%和2.0%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点,均连续15个月相同或回落。

  对于下半年房地产投资的走势,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华今日在国新办发布会上表示,上半年房地产投资已经转正,增长1.9%。

  但同时也要看到更多的房地产市场指标,如房屋新开工面积、土地购置面积、一些商品房销售指标,目前看还处于下降区间。所以对下半年房地产的走势还是应该持观察的态度。

  由此可见未来一线城市的房价还是以观望为主,尤其是国家统计局发言人这一番话,让我们认识到宏观调控政策或将出台更加严厉的措施。

  而一旦配合严厉政策的出台,房地产市场将会迎来一波寒冬,一线城市的房价想要突破10万恐怕有难度。


 

  综合来看:就当前房地产市场的现状来看主要以打折销售为主,也就是所谓的去库存化回笼现金流,也有房地产企业已经开始准备转型。

  然而对于一线城市的房价我们可以看到相对于二三线城市来说略有上涨,但上涨幅度有所缩减,就一线城市的房价单不想要持续上涨恐怕难以实现。

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  有人说未来一线城市房价能涨到而三十万元一平米,这是有可能的,不过是时间问题。

  


 

  2010年的时候,当时我还在北京,跟朋友闲聊时说起通州的房价。当时通州的房价刚达到1万元一平米,朋友说未来通州房价能涨到3万元一平米,我当时是不信的,回了一句:“如果通州房价涨到3万,四环内还不得10万啊”。

  


 

  一语成谶!

  


 

  不过七八年的功夫,通州房价最高时6万多一平米,而四环内超过10万一平米的房子比比皆是,尤其是学区房。

  


 

  十年前,我没有认识到土地收入的重要性,也没有想到房地产在经济中的地位居然如此重要,也没有意识到新增货币会如此多如此快。

  


 

  当货币洪流滚滚而下,房地产成为蓄水池时,房价的走势已经注定。只要货币增速长期跑赢GDP增速,再过五十年八十年,出门都用一万元一张的大钞时,房价二三十万元一平米自然顺理成章。

  


 

  未来,不是当下,也不是今后十年就能出现的结果。

  


 

  2020年,估计会是今后十年的房价最高点,而最低点一旦出现,也许会是50%,也许会是70%,一切皆有可能。

  


 

  新冠病毒引发的全球经济衰退,美国采取的一系列措施,加上国内的真实失业水平,不管还有没有继续投资房产,房价都已经失去继续上涨的根基。

  


 

  房价下降,给年轻人休养生息的空间和机会,让社会负债水平降下来,让国民有更多消费的能力和资金,这样金融风险才能释放,经济才能更加健康,企业也能以更低的成本运行。

  


 

  可以说,房价下降,下降50%以上,是经济可持续发展的必要条件。

  


 

  长期看,通货膨胀不可避免,货币购买力贬值,房价会上涨,五十年八十年后再翻一两番很正常。短期看,房价价值回归是必然。

  


 

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  未来一线城市涨到二三十万元一平方,有可能吗?说句实在话,完全有可能,为什么呢?因为随着通胀的加深,货币不断贬值,物价上涨,所以房子到30万元一平完全不存在任何问题。

  举个简单例子:不说多久,就按照1993年的上海房价来说,当时的上海,房价才980元/平方米,1993年到现在多久?27年的时间,现在上海房价的均价已经达到50000元/平方米以上,翻了50倍以上,试问再过30年,房价在翻个十倍以上有可能吗?完全有可能,因为随着货币贬值,物价上涨,你的工资也会跟着上涨,这就好比80年代,月入过百已经不算低了,但是现在呢?月入过千还是一个低值,所以30年后可能你的工资已经是十万元/月了,此时房价二三十万元/平方米完全有可能。

其实不说几十年后的事情了,就是目前,在一线城市里,个别楼盘也达到20万元/平以上,比如上海的汤臣一品,比如深圳湾1号等等,虽然说现在是豪宅才可以达到,但是随着时间的推移,会逐渐向低值区间进行延伸泛滥,因此未来房价二三十万元/平甚至可以说是妥妥的事情。

  

问题的关键

其实不管房价涨到多少,都不算问题,问题的关键是在于你的收入涨到多少?只要你的收入涨幅超过房价,那么就不是大问题,比如你现在月收入5000元,房价1.5万元/平,你三个月不吃不喝才能买一平方米,二十年后你月收入15万元/月,房价30万元/平,你不吃不喝2个月才能买一平方米。虽然说房价上升到一个以前你所不敢想的价位,但是相对于你的工资来说,其实你此时购房的压力反而是减小了。因此房价涨到多少不是关键,关键还是在于你的收入涨到了多少,这才是实际的关键!

 

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  如果没有涉及到时间线的问题,未来肯定100%房价能涨到二三十万元一平米。可是,究竟是20年还是30年或者50年呢?

  目前一线城市的房价大约在每平方米5万到6万元左右,深圳市最近涨了一波到了7万,但是这是均价。

 

像北京的东城区、西城区,房价早已经突破了十万元。2014年7月,北京市文昌胡同一间10平米的民宅,卖价340万,就是因为配套了北京市最好的小学之一——实验二小。这笔钱错过了2015年的一波牛市,最近这一波小牛似乎也到顶了。深圳、上海也能找得到售价二三十万的豪宅。

  如果房子均价达到二三十万元,也就是说现在的房价再涨五倍。很多人觉得北京市2000年房产均价在4500元左右,到现在也就涨了10倍。如果再涨5倍,可能10多年时间差不多。

  由4500元涨到五万元,可以得益于大家收入的增涨,对住房需求的改善。但是,有5万元涨到30万元,是没有足够的支撑基础的。北京市2000年的社会平均工资是1300元,而现在呢?同口径下只有接近1万元,增长了6.6倍而已。

北京市2000年常住人口1382万人,2019年常住人口2153.6万人,增加了约770万。但是房价的高企,让2018~2019北京人口减少了0.6万人。

  其实,经过这些年的发展,全国各地的二线城市、省会城市,都出现了越来越多的发展机会。尤其是互联网将我们的距离大大拉进,很多信息传播速度越来越快。大家涌入北京、上海等一线城市的积极性开始下降。没有人口的涌入,房子还在不停的建成,你让谁来当接盘侠?

  而且北京市老年人口越来越多,这些老年人居住的房子一般都是老城区的五六十平米小房,对于年轻人可能居住着不适应。如果有选择的话,越来越多的年轻人对于刚高价房并不感冒了。

  2000年到2018年,物价上涨了多少呢?2000年居民消费者价格指数是434,2018年是650.9,增长了50%而已。也就是说房价实际上增长的7倍多。

 

所以,房价增长的速度已经太快太快,未来随着我国经济规模越来越大,增长速度放缓大家收入也在逐渐增速降低。在国家强力住房调控下,预计房价不会再有太明显的增长。

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  未来不设期限,那么二三十年后涨到二三十万也不是没可能。

  更何况现在一线城市已经存在二三十万一平的楼盘。像北上深的一些核心区或者名牌学区,均价已经是15万起步。

  不过一线城市全面达到二三十万的均价,我认为20年内的可能性很小。有些人喜欢把城区价格当做衡量均价的参照,这是错误的。均价是包括全市每一个角落,包括公寓、小产权、公房、别墅等在内,因此价格必然差距巨大,像广州核心区有10万的楼盘还得抢,而郊区却有1万多的楼盘卖不动,所以均价才会出现4万多的情况。北上深也是一样道理。

  目前一线整体均价是5万出头,距离二三十万还有四倍的差距。试想,一线城市的主城区房价增速不可能比郊区还慢吧?如果整体达到二三十万,按照中心和外围三比一的比例计算,整体达到20万时,中心城区已经是35万的房价;整体30万时,中心城区是45万的房价。

  一平方45万,90平两居室就是4050万,首付三成就是1700万,贷30年要2500万的利息,也就是总价4830万,需要月供13万,一年还156万。

  就算工资涨的再快,以收入最高的上海为例,人均薪资8300块都要上涨15.6倍才能不吃不喝还月供。那么你觉得可能20年内工资涨15.6倍吗?

  过去20年是我国经济发展最快的20年,在世界近代经济史来说都是奇迹,但就这20年,我国工资上涨也没有15.6倍。因此2000年时全国平均工资是270多块,乘以15.6倍应该是4212元。然而目前全国能达到人均薪资4000元以上的城市只有23个。

  在经济发展最快、工资只有200多时也没涨这么多倍。现如今工资基数几千块,还能在20年内涨十几倍吗?至少我认为不可能。既然收入不可能达到这个水平,房价也就不会这么高。现在这样都已经喊高,再涨四五倍是不可能的。

  可以参考欧美和日韩,他们经济增长最快时也是楼市涨最快的阶段,但涨到一定程度时,经济进步速度就会趋缓,收入和房价的增速都会慢下来,楼市甚至横盘十几年不涨都是很正常的。并不是像过去几十年那样没完没了的涨,比例关系到达一定程度就会停下来。因此我认为即使一线城市未来20年都未必会翻倍。

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  有人说未来一线城市房价能涨到二三十万一平方,有可能吗?

  当然有可能。

  第一、 房价上涨某种程度上是一个货币现象,只要通胀现象还在,房价就会继续上涨。这个命题没有时间,如果我们将时间拉到足够长,我们一定可以看到更高的房价。

  第二、 目前北京和上海很多地方的房价已在在十万以上,如果每年通胀3到4%,三十年以后,即使接2020价格房价并没有上涨,届时算入通胀以后,房价肯定也会在20万以上。


 

  第三、 一线城市机会更多,各种福利条件更好,会对周边城市的各种资源产生虹吸效应,能对城市房价形成长期的支持。也就是说,即使全国其它三四线城市的房价计入通胀后出现下跌,一线城市的房价仍然有可能保持长期的坚挺。濮阳信息网日本东京核心区的房价就是一个现成的例子。

  第四、 但这并不是说炒房就一定能赚钱!这是两回事。如果我们其它的投资能做到每年增值率大幅度超过通胀,比方每年能赚30%并能持续保持这个纪录,这可能比投资房产要划算得多。房子毕竟是用来住的,其价格的上涨不可能总是远远超过通胀水平,它最终要受到房租的制约,更何况目前的各一线城市的租售比远远高于合理的水平。

  结论,只要时间足够长,未来一线城市的房价有很大可能会涨到二三十万一平方,但炒房并不一定能赚到钱。

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  现在一线城市房价很高了,有人说未来一线城市房价能涨到二三十万一平方,有可能吗?

一、现在一线城市的房价

现如今我国的房价已经非常高了,“买房难”成为多数人口中的抱怨,高房价已成为老百姓买房路上的“拦路虎”。

 

  我国房价到底有多高,从一线城市的房价收入比就可见一斑。据权威统计,一份全国80城的房价收入比调查报告中,排名前十的城市,中国占据了4个席位,香港、深圳和北京雄踞前三,广州屈居第十。要知道,这份报告是选取了40个发达国家城市和40个发展中国家城市为样本,我国一线城市竟然能名列前茅,可见我国一线城市的房价有多么高了,已经突破天际的房价或将冲向宇宙。

  以深圳为例,房价收入比高达35.2,也就是说,一个普通城镇家庭的收入要在深圳当地买到一套房需要35.2年的时间,假设25岁的时候买房,到这套房子还清贷款的时候,已步入退休年龄,可见在我国一线城市买房压力之大,难怪这么多人会高呼“买房难”。

二、未来一线城市房价还能涨吗

现在一线城市的房价已经突破天际,但有人却说,未来一线城市房价能涨到二三十万一平方,有可能吗?

 

  还是以深圳为例,现在深圳的房屋平均单价6万一平方,买一套100平方的房子需要600万左右,在这买套房动辄几百上千万的城市,即使月收入能达到5万,买房也是一件很不容易的事情。

  以深圳目前6万一平方的房价,要涨到二三十万一平方,相当于还要涨三到五倍,这在“房住不炒”的严厉调控下,近乎是不可能的事情。以往房地产最辉煌的“黄金十年”,我国部分城市的房价确实翻倍增长过,不过那也只是房地产曾经的辉煌。以现在的房价基数,要想翻倍,而且还是三到五倍,即便未来大都市圈发展能集中全国大部分人口,在人口和经济支撑下,房价必然还有上涨空间,但涨到二三十万一平方,几乎不可能。

三、房住不炒,挤压泡沫

我国一线城市的房价确实很高,房地产泡沫已经大到危险的地步,我们必要要坚持“房住不炒”,才能挤出房地产市场中的泡沫。

 

  房子是用来住的,不是用来炒的,这一定位已经很明确了。一线城市的房价如此高,即使在疫情冲击下,依然保持着上涨的势头,足以说明一线城市房价泡沫之大。因此,我们要继续并长期坚持“房住不炒”,慢慢挤压房地产泡沫,才能让房价逐步理性回归,而不是肆意疯涨,才能让房子回归居住属性,而不是“金融外衣”越来越厚,才能让房价最终实现软着陆,让更多人“有房可居”。

  综上所述,现在一线城市的房价已经非常高了,未来一线城市房价如果要涨到二三十万一平方,还要翻三到五倍,这几乎是不可能的事情。在“房住不炒”调控下,慢慢挤出房地产泡沫,平抑高房价,才能保证房地产市场健康平稳发展。

  我是小黑,房地产资深从业者,感谢阅读,如果喜欢请关注“文说楼市”,更多精彩好文等您来,欢迎大家在评论区留言!

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  不是说有没有可能的问题,事实上北京,上海和深圳,甚至是厦门,都有十几万,二十几万,三十几万一平米的房子了,虽然不是全部如此,但是,确实有不少这样的房子了。

  比如说上海比较出名的汤臣一品,二十几万一平米,要知道,我们众所周知的汤臣一品,并且不是上海最贵的房子,汤臣一品也仅仅是这些房价最高的楼盘之一而已。

  现在我们觉得一线城市的房价很高,感觉不可思议,事实上,我认为一线城市的房价未来还会更高,现在深圳均价七万左右一平米,北京和上海的均价也要五六万一平米了,不能否认的是,未来四大一线的房价只会更高,哪怕现在的房价有部分回调。

  为什么一线城市的房价还会更高呢?

  因为,一线城市,集中了全国,甚至是全球最好的资源,最高科技的企业,最尖端的人才,一线城市的房子,不仅仅是一线城市的有钱会买,全国的有钱,甚至全球的有钱人都会去买。

  我国的房屋总数确实已经饱和了,但是,一线城市的房屋缺还是相对是稀缺的,因为买的人太多了。

  所以说,未来一线城市的房价高达二三十万一平米,是完全有可能的。

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  存在这种可能性的,个人对于我国未来房地产市场的发展趋势始终坚持一个两极分化的看法。换句话说一线城市,尤其是目前的北上广深这些超一线城市,它们未来的房地产的价格将不再有简简单单,国内的居民购买力决定,而是由全球购买力决定的。尤其是北京、上海、深圳、广州他们未来的城市定义或者说所谓的定位,都是全球著名的城市中心。

 

这一点我们可以参考世界上其他比较具备知名性的国际大都市,比如东京、巴黎、香港这些城市的房价尤其是核心区的房价,基本上都是二三十万一平这个价格是由全球的综合购买力来决定的,并不是指简简单单某一个地区或者国家的居民购买力,因为当这个城市的知名性和他的全球发展地位呈现出不断的上涨趋势,是会吸引越来越多全球的有钱人定居到这个城市。

 


 

  当然这个时间周期可能还需要一定的时间阶段,或者说一定的历史发展时间。从目前北上广深的房价情况来看,基本上维持在10万元左右,少部分核心区域可能能够突破15万左右,但是距离20万甚至于30万的价格还是有一定的空间距离的。对于这个时间周期上的定义而言,个人觉得很有可能是在未来的15年的20年之内,北上广深这些超一线城市的房价应该就能够达到二三十万元一平米。

 

此外还有一个地区也就是当前大湾区它未来的城市价格发展潜力,同样是可以比肩于这些超一线城市的,大湾区的定义就是未来中国高科技企业的聚集区,以及是最适合居住的环境气候,所以除过北上广深这些超一线城市之外,以及部分一线城市,还可能会加上一个大湾区这些城市的发展潜力和它未来的城市房价发展都还是有相当部分空间的。